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時間︰2020-04-02 21:19:54 來源︰經濟參考(kao)報

當前,國(guo)內房(fang)地產行(xing)業集(ji)中度(du)不斷提升(sheng),房(fang)企優勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正(zheng)在加速。數據顯示,2019年330家房(fang)企破產,百強房(fang)企整(zheng)體(ti)業績也未有明顯提升(sheng)。今年,各(ge)梯隊(dui)房(fang)企門檻進一步提升(sheng),但規模房(fang)企擴(kuo)容放緩,新增千億房(fang)企數明顯下降,近4年來房(fang)企整(zheng)體(ti)的目(mu)標完成(cheng)率水平(ping)也逐年降低。

房(fang)企兩極分(fen)化(hua)現象(xiang)加劇

1月13日(ri)下午(wu),世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯(lian)合(he)宣布,世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團nuo)7個項目(mu),成(cheng)為2020年首個大型收並購(gou)事件(jian),甚(shen)至(zhi)被稱(chen)為“世紀(ji)大並購(gou)”。在業內看來,房(fang)地產行(xing)業正(zheng)由高速發展時期(qi)進入橫盤(pan)期(qi),加之2019年融資監(jian)管政策收緊,眾(zhong)多(duo)房(fang)企所(suo)面臨的生存壓力史無(wu)前例。

隨著行(xing)業集(ji)中度(du)的不斷提升(sheng),行(xing)業頭部(bu)格(ge)局不斷穩固(gu),2019年房(fang)企TOP30門檻值已超千億。與此同時,留給中xing)Σ笠檔幕崛叢嚼叢繳  ?業夭xing)業的容錯度(du)降低。針(zhen)對世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團事件(jian),億翰智(zhi)庫相關分(fen)析(xi)人(ren)士指(zhi)出︰“本(ben)次交易的被收購(gou)方福晟集(ji)團,曾經也是(shi)穩健經營(ying)的典(dian)範,但在瞬息萬變的行(xing)情之下,連續踏空(kong)節奏,加上應對失當,最終釀(niang)下今日(ri)的mu)喙!/p>

行(xing)業整(zheng)體(ti)規模增速也在顯著放緩,百強房(fang)企規模增長(chang)“失速”。2019年12月,房(fang)企進一步加大供貨(huo)力度(du)和營(ying)銷力度(du),以沖(chong)刺年終業績,百強房(fang)企權(quan)益銷售金額環(huan)比增長(chang)18.3%至(zhi)9903.4億元,創全(quan)年單月規模新高。然而,多(duo)家市(shi)場機構統計顯示,真實情況並不如企業業績增速反映(ying)得那麼樂(le)觀,企業實際去化(hua)表現zhi)氈椴患霸?qi)。權(quan)益口徑(jing)下,百強房(fang)企2019年全(quan)年累計銷售金額同比增長(chang)6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全(quan)年,數百家房(fang)地產企業宣告(gao)破產的nan) 徊揭?shi)場關注。中國(guo)指(zhi)數研究院的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在人(ren)民法院公(gong)告(gao)網,以“房(fang)地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多(duo)條破產文書,以企業為單位來看的話(hua),剔除(chu)部(bu)分(fen)重復企業及非房(fang)地產企業,共計330家房(fang)企發布了破產相關文書。

中指(zhi)院he)喙胤fen)析(xi)人(ren)士指(zhi)出,發布破產文書的房(fang)地產企業主(zhu)要分(fen)布于長(chang)三角與珠三角城市(shi)群,上述兩個區域佔總數量的43%。中指(zhi)院分(fen)析(xi)人(ren)士認為,“一huan)矯媯 鵲慍鞘shi)及城市(shi)群,吸引了大量房(fang)地產開發企業進入,區域競爭(zheng)激烈,地方小微房(fang)企生存更(geng)加艱難(nan);另(ling)一huan)矯媯 chang)三角及珠三角投(tou)資及借貸熱度(du)高,借貸糾紛(fen)以及公(gong)司注銷破產更(geng)加頻繁。”

融資困境疊(die)加企業經營(ying)壓力

“對破產企業進行(xing)核實後,我們(men)發現zhi)fang)企大多(duo)為當地開發企業,很多(duo)糾紛(fen)為破產和解以及再次啟動(dong),相比小企業而言,部(bu)分(fen)規模相對較大的房(fang)企,因(yin)戰略定位、多(duo)元擴(kuo)張、項目(mu)銷售等問題,資金鏈也出現zhi)宋侍狻!敝兄zhi)院方面表示。

根(gen)據中指(zhi)院對企業深(shen)陷困境原(yuan)因(yin)分(fen)析(xi)研究,房(fang)企面臨破產主(zhu)要有兩方面原(yuan)因(yin)︰一huan)矯媯 笠底隕砉芾碇zhi)度(du)落(luo)後、運營(ying)效率較xi)汀 啡狽fa)競爭(zheng)力、布局單一,在市(shi)場火熱的上行(xing)期(qi)階段(duan),企業的nan) 導 燜僭齔chang),掩蓋(gai)自身“內功”先天不足的缺陷。同時,規模化(hua)也對企業自身管理提出更(geng)高的要求(qiu),企業並沒(mei)有及時優化(hua)應對挑戰。一旦市(shi)場進入平(ping)穩或下行(xing)期(qi),企業的競爭(zheng)力短(duan)板就會凸顯出來,銷售去化(hua)以及融資等問題將(jiang)形成(cheng)較大壓力。

另(ling)一huan)矯媯 bu)分(fen)房(fang)企前期(qi)的業績高增長(chang)促使(shi)企業自信心急ben)繢kuo)張,在業務發展方面速度(du)過(guo)快,激進的多(duo)元化(hua)拓展拖累了企業的發展速度(du)。

“作為一個資金密集(ji)型行(xing)業,房(fang)地產開發需要大量資金支持,一旦運轉中的環(huan)節出現資金問題,多(duo)米諾(nuo)效應被觸發,將(jiang)迅速蔓延,導致lu)fang)企經營(ying)困頓甚(shen)至(zhi)倒閉(bi)破產。”中指(zhi)院方面分(fen)析(xi)指(zhi)出,2019年,信用評(ping)級較高的大型房(fang)企資金優勢更(geng)加明顯,而部(bu)分(fen)小型房(fang)企資金承壓,短(duan)期(qi)資金風險顯著增加。“房(fang)企仍需要從經營(ying)上做好地產主(zhu)業,優化(hua)債務結構,降低杠(gong)桿比例,平(ping)穩發展才能持久(jiu)經營(ying)。”

在政策調控較緊的當下,尤其是(shi)融資端不斷收緊,融資shi)cheng)本(ben)水漲船高,現金流更(geng)是(shi)重中之重。億翰智(zhi)庫方面也認為,“收並購(gou)浪(lang)潮來襲,也體(ti)現出當下地產行(xing)業之艱難(nan)。對于進入發展困境的房(fang)企而言,或多(duo)或少都有自身的原(yuan)因(yin)。”

2019年,全(quan)國(guo)範duan)?duo)個城市(shi)取消或放寬了落(luo)戶限制(zhi)。業內預計,至(zhi)少未來2-3年城鎮化(hua)速度(du)仍能保持,基(ji)本(ben)置業需求(qiu)仍在,住宅開發仍有增長(chang)空(kong)間。億翰方面認為,房(fang)地產企業在精進主(zhu)業的基(ji)礎上,可結合(he)本(ben)身基(ji)因(yin)和資源情況,適度(du)投(tou)du)氬bu)分(fen)地產相關的多(duo)元化(hua)業務作為長(chang)期(qi)戰略,但一定要注意多(duo)元化(hua)的投(tou)du)胍慘 袷鼐勱乖yuan)則,同時平(ping)衡(heng)好主(zhu)業與其他業務的結構關系(xi)。

2020年房(fang)企規模預計穩中有升(sheng)

近幾年,房(fang)企紛(fen)紛(fen)涉(she)足長(chang)租(zu)公(gong)寓、養老(lao)xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 燦蟹fang)企進軍(jun)新能源汽車、機器人(ren)制(zhi)造、汽車零部(bu)kao)zhi)造等非地產領域。上述中指(zhi)院方面分(fen)析(xi)人(ren)士表示,“房(fang)企要對自身的財力、物力、人(ren)力有著系(xi)統規劃,促進業務及品牌的協同發展,形成(cheng)系(xi)統運營(ying)合(he)力,否則新涉(she)足業務不僅短(duan)期(qi)難(nan)見效益,主(zhu)業的發展也會受到拖累。”

行(xing)業人(ren)士指(zhi)出,受市(shi)場下行(xing)和調控不huan)潘捎跋歟 夜guo)房(fang)地產企業正(zheng)在面臨費用率提升(sheng)、負債率升(sheng)高、短(duan)期(qi)償債能力下滑的困境,尤其中xing)︵頭fang)企,仍將(jiang)面臨一定的盈利(li)和資金壓力。

未來,在融資監(jian)管全(quan)方位趨緊的情況下,行(xing)業分(fen)化(hua)將(jiang)會持續加劇。業內普遍認為,雖然目(mu)前房(fang)地產市(shi)場整(zheng)體(ti)去化(hua)壓力尚存,但行(xing)業將(jiang)保持長(chang)期(qi)平(ping)穩發展的市(shi)場環(huan)境已趨于明朗。預計2020年企業整(zheng)體(ti)規模將(jiang)維持穩中有升(sheng)的增長(chang)態勢。行(xing)業競爭(zheng)加劇下,百強房(fang)企內部(bu)的分(fen)化(hua)格(ge)局也將(jiang)進一步持續。

在市(shi)場去化(hua)承壓的背景下,企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質(zhi)增效”,未來業績規模的增長(chang)不能簡單依(yi)賴(lai)于供貨(huo)量的加大,企業戰略布局、組織(zhi)管控、品牌ping)ㄉ璧茸酆he)實力的提升(sheng)將(jiang)是(shi)房(fang)企未來工(gong)作的重中之重。

“尤其是(shi)中xing)︵頭fang)企布局相對集(ji)中,很難(nan)平(ping)衡(heng)區域風險。因(yin)此,適度(du)降低杠(gong)桿比例,放緩增長(chang)節奏,能夠有xing)?奼芟紙鵒鞣縵鍘!幣諍倉zhi)庫方面指(zhi)出,當下lu)fang)地產行(xing)業的競爭(zheng)格(ge)局與以往大有不同,合(he)作是(shi)當下lu)fang)企生存和競爭(zheng)的主(zhu)要形式,合(he)作的本(ben)質(zhi)是(shi)優勢ping)換唬 he)作的目(mu)的是(shi)完善自我的資源矩陣。

編輯︰郭夢涵

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